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回遷安置房需要繳納什么費用

參考資料

一、回遷房稅收問題回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。具體來說，開發商發生房屋回遷業務應納稅種主要有以下幾種。1.契稅?！镀醵悤盒袟l例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。第八條規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業發生的房屋回遷業務并沒有規定相關的減免政策，因此，開發商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業務中相當于拆遷補償的部分。2.營業稅。國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。開發商發生房屋回遷業務，開發商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據；如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。3.印花稅?！队』ǘ悤盒袟l例施行細則》第五條規定，條例所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。房屋回遷合同，是指房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產權轉移書據。另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第四條規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。因此，房屋回遷合同需要按照產權轉移書據繳納印花稅。4.土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘殑t》第十一條規定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原地產的，比照本規定免征土地增值稅?？梢?，開發商發生的房屋回遷業務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發商應按規定計算土地增值稅。5.企業所得稅。國家稅務總局《關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條（四）項規定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產企業的房屋回遷業務具有特殊性，開發商發生房屋回遷業務進行企業所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規定歸集開發成本。

參考資料

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

回遷房拿房要交哪些費用

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回遷房買賣需要交哪些費用？

（一）回遷房主要繳納的費用還是稅費，交易過戶所涉及稅費，主要依據當地的稅收政策，地方不同略有不同，大致如下：

1．契稅：這個稅是不能規避的，現行政策：住宅90平以下1％；住宅90－144為1．5％；其余的不管是住宅還是非住宅都3％;

2．營業稅：住宅房產證頒發5年以內銷售，按成交價（如成交價明顯偏低，按評估價。上下全同）5％征收營業稅（有的地方征5．5％）；住宅房產證頒發5年以后銷售，免征營業稅；非住宅房產證頒發5年以內銷售，按成交價5％征收營業稅；非住宅房產證頒發5年以后銷售，按成交價與原成交價差價的5％征收營業稅。

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回遷房可以買賣嗎？

回遷房的概念源于拆遷，是開發商征收土地時，賠償給回遷戶的房子，這是中國特殊的拆遷政策的產物。如果業主已經取得回遷房的產權證，則該回遷房可以買賣，可以過戶。如果業主手中只有開發商的回遷協議，還沒有房屋產權證，則不可以過戶，建議不要購買這類的房屋，這類回遷房存在以下風險：

第一，業主不能確定什么時候能夠辦理過戶手續；

第二，沒有房屋產權證，房屋權利人不能明確；

第三，有糾紛時購房合同很可能被認定為無效；

第四，房屋實際面積與協議書中的面積可能會有差異。

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回遷房買賣是否有合同效力？

回遷房如果有100％產權，就可以自由買賣，簽訂合同是有法律效力的，如果不是100％產權，那么通常不能隨意買賣，不能損害集體利益，因此簽訂的購房合同就可能無效了。

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