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小區容積率高好還是低好

對購房者而言，小區容積率越低越好，小區容積率越低，業主居住的舒適程度越高。

一般來說容積率越低越好，其容積率越低代表建筑面積越少，建筑密度也就越低，對于居住的人來說是更舒適的，而容積率越高，代表建筑面積多、居住人也多，人口密度大了，居住起來就沒那么舒適了，因此大部分購房者都傾向于選擇低密度住宅。

對于開發商來講，容積率代表了土地利用率和商業價值，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設的樓盤就越多，獲取的商業利益也就越高。容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。

高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，導致小區內業主的生活舒適度下降。

高容積率小區選房注意事項：

1、物業管理

高容積率小區的衛生環境、公共設施等管理難度較大，對后期物業管理要求更高。因此，看房時需要考察物業公司的管理水平，應選擇口碑好的物業公司。

2、梯戶比

高容積率的小區一般樓層高、每一層住戶多。在看房時，應重點留意梯戶比，如果電梯數和每層樓住戶數的比例較高，居住環境也會比較嘈雜。

3、基礎設施

高容積率的小區還會對小區內的健身場所、兒童活動區域等公共配套形成比較大的壓力。頻繁地使用會加速這些設施的老化率，所以在購買高容積率小區時應該對此保留一定的要求。

4、停車位

高容積率的小區停車位往往比較緊張，有私家車的購房者不僅要考察小區內部車位數量以及車位比，還要留意小區外部是否有公共停車場，避免日后遭受停車難的困擾。

5、安保系統

高容積率小區出入人員較多，居住人群也比較復雜，購房者應注意看該小區是否配置健全的安保系統。比如，圍墻是否安裝防盜監控設施，是否安裝防盜網、防爬刺等防盜設備的裝置，低樓層是否存在更好的安全保衛措施。

容積率15算高檔住宅嗎

去過的城市越來越多，看過的項目越來越多

知道一個好項目為什么會存在，但也慢慢了解一些城市、一些項目，之所以被遺棄以及沒有價值，背后都有它的宿命

今天就和大家聊一個關于宿命的東西：高容積率

對于住宅地塊，多少容積率算高，這其實沒有太明確的標準

但是不知道各位是否去過一些地方，很多住宅類項目的開發，容積率都在3以上，不少甚至還能飆升到4-5左右

這種現象在很多城市都有出現

我去過南寧，去過貴州，去過昆明，去過鄭州……這些城市的住宅容積率都無比的高

非常的高

嚇人的高

與此同時，我們看到很多城市開始啟動轟轟烈烈的降容積率計劃

比如，武漢發布《關于進一步加強武漢居住詠用地建設強度管理的規定》，未來主城區最高容積率不得超過3.0，新（副）城容積率不得超過2.5。

重慶：2018年之后，重慶幾乎沒有出讓過4.0以上容積率的地塊，主流地塊的容積率都控制在1-1.5之間。

成都：2017年也開始全面下調城市住宅容積率，主城核心區住宅容積率限定在2.5以內，一般地區和特別地區控制在2.0和1.5以下。

西安：2018年規劃局發布了《西安市城鄉規劃管理技術規定》，正式步入住宅“容積率小于3”的時代

為什么都要降

本質上也是因為高容積率地塊出現了越來越多的問題

特別是如果一個城市普遍性的對于住宅規劃都是如此，那么就要分外小心

如果可以，保持自己遠離這些高容積率住宅項目

當然今天這篇文章不是一概而論，也不是和大家討論什么極端案例，我只是想和大家強調，如果你是我朋友，問我這樣的項目要不要碰

這樣的項目要分外小心

01

高容積率項目會出現什么問題，最直觀的變化就是

塔樓建筑或者說點式住宅變得非常常見

就容易出現一個標準層有4-8戶的情況，最夸張的我見過一梯15戶

這就是我們口中的點式住宅

點式住宅一定就不好嗎，當然不是，只要設計花功夫還是能有很出彩的項目

但是巧就巧在，很長一段時間的房企不會在住宅設計里花功夫和花錢

所以點式住宅因為單位樓層住著太多戶人家，公共區域會異常的臟亂差

并且單位標準層互相之間存在嚴重的干擾，隱私和通風都很難得到保障，點式住宅大概率會成為區域內中下水準的項目

而且也因為整體的入住人數太多，后期的管理和物業維護都提出了極高的標準

當然，這還是理想的狀態，起碼說明社區已經交付使用了，我目前摸排下來，相比較而言，點式住宅社區會相比較板樓更加容易出現爛尾的情況

之前去鄭州看到的項目，爛尾的都是這樣的項目

這不是因果關系，但確實是概率更大

點式住宅的品質問題導致市場需求天生不大，但是套數過多容易導致開發和營銷周期變長

不少項目因此就耗進去，然后慢慢就爛尾了

這是比較典型的點式住宅項目容易出現的問題

也因為如此，當開發商面對著高容積率項目，特別是大盤高容積率的項目，往往不太會投入太多的精力，反而項目在中后期會出現一些問題

之前我們去鄭州看到的大量爛尾項目，本質上面貌差不多都是這樣的

當一個城市的市場需求不足的時候，這些超級大盤幾乎沒有解決的辦法，只能祈禱出現樓市本質性逆轉

這也是最擔心最害怕出現的問題

雖然都是概率，但是落在每個人頭上就是百分之百

02

當然，今天這篇文章不是簡單的來和大家探討點式住宅好壞的

我更想和大家強調的是，如果一個城市在面對土地出讓，習慣性地制定高容積率地塊，對于這個城市本身，我覺得也是會出現很大的問題

單純的面對容積率制定不克制，這個城市發展根基或許也不穩定

我們先來想下，既然后端有這么明顯的問題，為什么土地出讓還是制定這么高的容積率

理由很簡單，在土地出讓階段，容積率適當調一調的好處特別明顯

同樣十萬方的占地，3容積率就是30萬方可售面積，4容積率就是40萬方可售面積，只是簡單的數字調一調，出讓的土地貨值就完全不一樣

那么土地出讓金也就完全不一樣

所以很多明顯不合理的地塊最后出讓依然規劃了很高的容積率，本質上城市本身就在做著飲鴆止渴的事情

不去考慮后期開發，不去考慮整體運營，只是簡單地考慮我能賣多少錢，從而批量化出讓不合理的地塊

這件事在大量的城市都有出現，特別是當一個城市出現超大地塊+超高容積率的時候，那么這種信號就非常值得注意了

意味著這個城市正在高度依賴房地產，并且高度投資房地產

往往這樣的城市，庫存量巨高，樓市風險也非常大，如果可以，一定要盡可能地躲過去

小心所有的高容積率城市

雖然這里不是絕對，但是如果你帶著這個問題去審視你中意的城市，可能就會少了很多麻煩

這也是為什么類似上?；蛘呓銋^域，大家極少看到這種問題

一個重要源頭就在于容積率克制

容積率克制意味著城市供應量控制，容積率克制意味著地塊有可能做出高端產品，容積率克制也意味著開發商有可能靠打造好產品從而實現溢價

這互相的咬合關系，我相信很多人都能看的明白

03

換句話來說，患上容積率依賴的城市，本質上城市和地產之間也互相捆綁，從此惡性循環

這樣的城市不少

但是是不是有城市成功解綁

其實還是有的，最近特別值得提的就是成都

大家都感覺好像這兩年成都突然起來了對不對，這背后當然有很多原因

但是最重要的一件事，也是成都政府班子特別有魄力的事情就在于，大概在五年前，成都鐵腕執行了一個政策：城市降容

成都在很長一段時間的容積率都在3.5以上，但是最近大家越來越多的看到城市出現2.5容積率的住宅地塊

這件事需要很強的魄力，因為伴隨著城市更新，成都最近的土地出讓都越來越市中心，其實都是更好的地

而直接降低容積率帶來的經濟成本折損其實是更大的

但是成都還是堅定不移地降低容積率

因為這個決心，導致成都的市中心出現了大量的品質住宅，包括很多標準的板樓設計也變得越來越多

也因為市中心出現了真正意義的高端住宅，市場的需求得到真正的滿足，從而樓市進入一個良性循環

04

其實很多時候，容積率的制定可以看出一個城市的初心

到底這個城市是從城市的角度還是從經濟的角度思考問題

高容積率不是原罪，高容積率本質上代表著這個城市對于預期的管理，較高的容積率意味著未來更多的人口，更多的人口就需要更多的城市基建去支撐

這些是否有足夠的預期和能力

更多的人口也決定這里是否有足夠的人口導入，人口導入背后就是產業，很多新區的規劃背后，到底有沒有可能落位真實的產業從而帶來更多的外來人口

這些的這些，都可以看出一些端倪

在樓市快速發展的20年，幾乎所有環節都在喊著口號，關于未來對于房價都是如此，但是如今這新20年，這樣的口號是否適用，這樣的未來是否兌現

這種情況在過去20年的城市發展中經常出現

比較荒誕的是，全國有所的新區的規劃人口加起來超過34億，這就是典型的喊口號模式下的城市發展

高容積率同樣也伴隨著這樣的周期下產生的結果

而這樣的城市，本質上都會受到未來的重度質疑

一切的一切，都攤在紙面上，經受時間的考驗

這也是上海樓市之所以穩健的原因

你說上海缺地么，當然缺

上海想要賣地賺錢么

當然也愿意

但是為什么上海的住宅，市中心永遠2.0-2.5，郊區永遠1.5-2.0

這背后其實是極大的節制和面對誘惑的自我克制

過高容積率當然會帶來收入的提升，但是同樣對于城市配套和交通壓力也會成倍的帶來

所以你會不得不佩服整體規劃邏輯的節制

所以為什么說上海樓市沒有泡沫

其實這個城市的基石不是一時一刻建成的，是這么多年來的體系

這么多年來對短期誘惑的拒絕和眼前壓力的堅持，才會換來整體秩序的建立

05

去過很多城市，看著一棟棟的塔樓其實還是很感慨，每一個項目都是從一塊地開始，當初都飽含著期待，然后拔地而起開發運營

但是伴隨著時間沉淀下的建筑，能不能對得起預期

但是我特別相信一個投資人對我說的一句話，其實任何一個行業都是這樣：短期看需求，長期看供給

一個項目，一個行業，一個城市，當進入到后半段的時候，只有供給側開始調整，才有可能迎接下一輪的需求保障

今天這篇文章和大家強調高容積率項目的不好，也希望大家不要觸碰高容積率地塊

但是背后其實是想和大家分析的是初心

做三四月的事，八九月自然會有結果，長期主義是永遠的解題方式

這件事既是過程，也是結果

希望這篇文章可以帶給大家一些這樣的啟發

我繼續看項目去了，回頭見

以上為正文，來自真叫盧俊

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